Wynajem na cele mieszkaniowe – aspekty prawne

Inwestowanie w nieruchomości na wynajem jest jednym z najpopularniejszych sposobów inwestowania w dzisiejszych czasach. Jest to bowiem bardzo stabilna forma inwestycji, która pozwala na uzyskiwanie stałych przychodów z tytułu wynajmu. Inwestowanie w nieruchomości na wynajem polega na zakupie mieszkania, domu lub innej nieruchomości, która następnie jest wynajmowana. W zależności od lokalizacji i stanu nieruchomości, możliwe jest uzyskanie dochodu na poziomie od kilku do kilkudziesięciu procent rocznie. Część osób obawia się jednak konsekwencji prawnych lub podatkowych związanych z tego rodzaju sposobem inwestowania. Poniżej przedstawiono zatem najważniejsze aspekty prawne inwestowania w nieruchomości mieszkalne na wynajem.

Czy potrzebna działalność gospodarcza?

Wiele osób boi się, że zostanie potraktowana przez Urząd Skarbowy jako deweloper i do wynajmowania mieszkania będzie potrzebowało działalności gospodarczej. Na szczęście nie jest tak źle. Kilka mieszkań można bez obaw wynajmując jej zakładania. Jaki jest limit? To już zależy od indywidualnej interpretacji właściwego dla nas Urzędu Skarbowego, przy większej ilości mieszkań warto się więc tam udać.

W jaki sposób zapłacić podatek?

Mając na uwadze niektóre skomplikowane regulacje podatkowe, akurat kwestia opodatkowania wynajmu mieszkania jest dość prosta. Najpierw zgłaszamy fakt rozpoczęcia wynajmowania mieszkania do właściwego Urzędu Skarbowego, według naszego miejsca zamieszkania i wybieramy formę opodatkowania.

Nie decydując się na założenie działalności gospodarczej mamy do wyboru dwie drogi. Ryczałt 8,5% od całości przychodu z najmu (12,5% od kwoty powyżej 100 000 zł rocznie) oraz opodatkowanie na zasadach ogólnych 18% od dochodu z najmu (i 32% od kwoty powyżej 85 528 zł rocznie). Jak widać, różnica jest nie tylko w wysokości podatku, ale przede wszystkim w przypadku ryczałtu odliczamy podatek od całości kwoty uzyskanej z wynajmu a w przypadku zasad ogólnych, możemy uprzednio odliczyć wszelkie koszty, takie jak remonty, i dopiero z pozostałej kwoty obliczamy podatek. W przypadku ryczałtu, warto więc by najemca sam opłacał rachunki, składki itp. i nie wchodziły one w sumę opłaty za najem.

Po wyborze formy i zgłoszeniu do Urzędu Skarbowego, comiesięcznie obliczamy odpowiedni procent z kwoty uzyskanej z tytułu najmu i odprowadzamy je na konto właściwego Urzędu Skarbowego. Dziś bankowości elektroniczne wielu banków posiadają już odpowiednie opcje przelewu skarbowego.

Umowa najmu

Umowa najmu na okres powyżej jednego roku musi być zawarta w formie pisemnej. W innym wypadku potraktowana zostanie jako umowa zawarta na czas nieokreślony. Mimo wszystko zawsze warto umowy najmu zawierać w formie pisemnej. Pozwoli to mieć zabezpieczenie w postaci dokładnie spisanych ustaleń obu stron.

Co powinna zawierać umowa najmu mieszkania?

1. określenie stron

2. określenie lokalu i jego położenia

3. wysokość czynszu

4. czas, na jaki umowa jest zawierana

5. okres wypowiedzenia

6. postanowienia dodatkowe (kaucja, możliwość podnajmu, odpowiedzialność za wyposażenie itd.)

Protokół zdawczo-odbiorczy

Warto jest w momencie oddania mieszkania, spisać protokół zdawczo-odbiorczy. Pozwoli to zabezpieczyć się w przyszłości przed różnicą zdań co do stanu mieszkania w momencie przekazania najemcy. W protokole takim powinien się znaleźć opis wszystkich widocznych uszkodzeń mieszkania lub jego wyposażenia wraz z fotografiami.

Kaucja za mieszkanie

Kaucja to kwota pieniędzy, którą wynajmujący zobowiązuje się zapłacić wynajmującemu na poczet ewentualnych szkód, jakie mogą powstać podczas trwania umowy najmu. Jest to forma zabezpieczenia dla wynajmującego, która ma na celu pokrycie kosztów naprawy lub odbudowy mieszkania lub domu w przypadku jego zniszczenia lub uszkodzenia przez wynajmującego.

Kaucja jest zazwyczaj pobierana przed rozpoczęciem okresu najmu i zwracana po jego zakończeniu, po odpowiednim potrąceniu kosztów naprawy szkód.

Pamiętać należy, że kaucja podlega waloryzacji, wraz z podnoszeniem czynszu. Zwrócić należy więc kaucję w wielokrotności czynszu ustalonej przy jej wpłacaniu, ale pomnożonej już przez czynsz obowiązujący w momencie zwrotu kaucji, nie mniej jednak niż kaucja wpłacona. Przykładowo, jeśli strony umówią się na czynsz w wysokości 1000 zł i kaucję stanowiącą trzykrotność czynszu a w międzyczasie czynsz zostanie podniesiony do 1200 zł – w ramach zwrotu kaucji wynajmujący będzie musiał zwrócić najemcy 3600 zł.

Odpowiedzialność za remonty i naprawy

Za utrzymanie mieszkania w nienaruszonym stanie odpowiada wynajmujący, jednak to lokator odpowiedzialny jest za dokonywanie drobnych napraw i konserwacji związanych ze zwykłym używaniem rzeczy. Oznacza to, że na wynajmującym będzie ciążył obowiązek naprawy zepsutej instalacji elektrycznej czy gazowej lub bojlera, ale już wymiany przepalonych żarówek czy zapewnienie drożności odpływu oraz sprzątanie mieszkania to obowiązki lokatora.

Podnajem

Czy lokator może mieszkanie wynająć komuś innemu? Owszem, ale tylko, gdy zawrzemy taki zapis w umowie. Jeśli umowa nie wspomina o możliwości podnajmu, a najemca się tego podejmie, będzie nas to uprawniać do rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym.

Eksmisja kłopotliwego lokatora

Często jest to aspekt spędzający sen z powiek osób wynajmujących swoja nieruchomość. Może zdarzyć się taka sytuacja, gdy niepłacący czynszu lokatorzy nie chcą opuścić mieszkania. Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Od listopada do marca nie wolno eksmitować nikogo nie zapewniając mu lokalu zastępczego, chyba że lokator stosuje przemoc wobec rodziny lub jego zachowanie czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku.

Bez lokalu zastępczego nie wolno również eksmitować kobiety w ciąży, małoletniego, osoby niepełnosprawnej lub ubezwłasnowolnionej oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej, obłożnie chorego, emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, osoby posiadającej status bezrobotnego oraz osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały.

Najem okazjonalny

Najem okazjonalnym jest szczególną formą najmu. Najemca oświadcza – w formie aktu notarialnego – że dobrowolnie poddaje się rygorowi egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu oraz wskazuje lokal, w którym zamieszka w razie eksmisji. Sama umowa najmu okazjonalnego już formy notarialnej nie wymaga, ale musi być sporządzona w formie pisemnej.

Taka forma najmu pozwala na bezproblemowe eksmitowanie lokatora w przypadku wypowiedzenia lub zakończenia umowy najmu, nawet gdy należy do grup specjalnie chronionych, takich jak osoby starsze lub kobiety w ciąży. Aby zawrzeć taką umowę, wynajmujący musi być osobą fizyczną – nie może być to przedsiębiorca, a sama umowa musi być sporządzona na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Umowa najmu okazjonalnego musi być zgłoszona do Urzędu Skarbowego w ciągu 14 dni od zawarcia.